放大优势  彰显特色——全力打造“三湖”楼宇经济圈

民建浔阳区支部  区政协港澳台侨委员会

今年8月，区委书记宋细妹在区第十次党代会上提出，要“坚持楼宇有规划、招商有定位、产业有方向，扎实做好地块、楼宇和产业调查，科学规划布局，重点打造‘三湖’楼宇经济圈(甘棠湖、南门湖、白水湖)”。为认真落实区委第十次党代会精神，充分发挥政协协商议政作用，根据区委和区政协主要领导要求，11月底至12月初，区政协港澳台侨委与民建浔阳支部成立联合调研组，通过座谈协商、“网络问政”、外出学习等多种形式，对全区如何借助“三湖”优势、做特楼宇经济开展专题调研。现将调研情况汇报如下。

一、我区楼宇经济发展现状

近年来，在区委、区政府重视支持下，我区楼宇经济从小到大，从分散到集中，楼宇经济体量不断扩大，楼宇经济对税收贡献率不断提升。

一是楼宇招商成效明显。近三年，我区新增兴龙国际、九江商厦、中瀚商务中心、京九电子商务、和汇长虹商务中心、792创意园等商务楼宇6幢，新增楼宇建筑面积18万平方米，全区共有入驻楼宇企业达700余家，涉及房产装饰、金融保险、科研机构、IT行业、中介代理等各种行业。

二是服务水平不断提升。楼宇经济服务水平进一步提升，不断深化和拓展服务内涵，建立楼宇社区共建共享模式，坚持做到定期走访、定期召开联席会议，提升服务成效。

三是集聚效应逐步显现。区域绝大多数楼宇分布于沿长江、甘棠湖、南门湖、白水湖“一江三湖”核心地带，位置优越，龙翔国贸、中瀚商务等各域代表性楼宇集聚效应已明显。楼宇经济培育呈现出楼宇获得租金、企业赢得利润、政府征得税收的良好发展态势。

四是财税贡献逐年提升。我区现有中瀚商务、龙翔国贸、九江商厦、792创意园等大型商务楼宇。近三年来，楼宇经济税收实现了年均25%的增长。目前，全区税收过千万元的楼宇2栋，税收100万元以上楼宇5栋。

二、我区发展楼宇经济主要优势和瓶颈

(一)发展优势

我区发展楼宇经济得天独厚，主要体现在四个方面：一是资源基础较好。辖区内现有和在建各种楼宇26座，建筑面积约60万平方米，入驻企业有700余家。二是区位优势明显。作为全市商贸、金融、交通、通讯的核心区，我区地理位置优越，交通便利，长江水道和京九铁路在此交汇，水陆空立体交通初步显现，“三湖”风景聚集人气，具有独特的资源优势。三是发展潜力较大。我区楼宇经济具有良好的发展势头，吸引了如中国财产保险、太平人寿保险，浙江横店集团知名企业入驻办公，中瀚商务大厦、兴龙国际商务中心等一批新的商务楼宇投入使用后发挥了品牌效应。出台的楼宇产业优惠政策促进了楼宇提升自身造血功能。四是发展机遇恰逢其时。当前，市委、市政府提出“新工业十年行动”，将会使浔阳楼宇经济发展有更加厚实的产业基础。已启动的旧城改造将有利于老城区产业“腾笼换鸟”，为楼宇建设腾出空间，也有利于改善环境、提升品位，增强对总部楼宇企业的吸引力。

(二)存在瓶颈

当前，制约我区楼宇经济发展的主要问题有：

一是区域竞争日益加剧，商业优势面临挑战。在当前随着区域经济相竞激烈，开发区、濂溪区、八里湖新区等都将楼宇经济作为区域经济发展重点，长虹西大道、九瑞大道、长江大道等路段新建楼宇集中，配套较好且经过多年培育，对总部企业吸引力较强，致使我区入驻企业外迁现象不同程度存在。特别是随着市委、市政府的搬迁以及八里湖新区高端商住楼盘和金融大厦的兴建和使用，我区现有商业中心地位也将面临严峻挑战。

二是规划引导不够，整体发展杂乱无序。现有楼宇在建设布局过程中基本由业主自行建设，功能定位不清晰，除龙翔国贸、远洲国际、中翰商务中心是纯粹的商务楼宇外，其余楼宇均为商住混合性质，使这些楼宇商务功能不够突出，管理水平难以提高。

三是功能配套不足，竞争能力明显乏力。我区大部分商务楼宇始建于上世纪90年代中后期，楼宇硬件设施不够完善，楼内装饰落后，缺乏办公通信自动化、消防报警智能化、安保监控自动化等设施。同时，大部分楼宇配套设施缺乏，停车场缺乏、管理水平低下、商业配套不全，严重影响了商务楼宇的整体形象和对外推介。老楼宇普遍定位低，只顾眼前的租金收益，却无长远的适应发展形势的改革规划。其次，各楼宇开发商管理能力不一、收费标准不一，互挖客户资源等恶性竞争依然存在，严重阻滞楼宇经济的有序发展。

三、对进一步发展楼宇经济的几点建议

未来楼宇经济要实现健康发展，须考虑三个“度”，一是提升楼宇“集聚度”，要围绕“三湖”优势，坚持产业化、特色化、多元化发展。二是提升产城“融合度”，要利用好九江“山在城中，城在水中”的先天自然优势，统筹协调并合理布局城市功能、产业业态。三是提升要素“贡献度”，要通过楼宇招商、腾笼换鸟、盘活存量等地商业运作与管理，不断提升楼宇经济效益。

(一)科学定位，加快形成楼宇经济发展的思路与重点

发展思路：要结合国民经济和社会发展“十三五”规划及服务业发展规划，形成区域内“业态集中、特色鲜明、差异布局”的楼宇经济发展格局，推动全区楼宇经济实现非同质的有序健康发展。要高标准设定一批重点培育发展的服务业业态，形成具有浔阳特色的、与“五大九江”互补互促的发展业态，打造具有可持续发展的服务业区域品牌。要以当前城市建设改造提升、加速扩张为契机，高标准谋划好繁荣发展楼宇经济的远景规划，用优越的环境和优惠的条件吸引知名企业及品牌在浔设分支机构。

发展重点：一是打造楼宇经济特色街。围绕“三湖”地带，高规格、高起点规划建设总部楼宇企业积聚区，以集聚地区总部、研发中心、营销中心、财务中心等高端服务业和中介服务、物流货运、对外贸易业为支撑，逐步培养形成辐射并享誉周边的企业总部积聚地。同时，还要按照产业特色集聚原则，引导和促进相同或相关行业在一幢或几幢楼宇内聚集，形成特色鲜明的品牌楼宇，围绕“白水湖”着力打造集物流、总部、结算中心等特色楼宇；围绕“甘棠湖、南门湖”着力打造动漫、演艺、名人字画、古文玩以及拍卖等特色文化楼宇。二是加快建设中心商业区楼宇，使商务氛围、交通因素、配套设施等方面适应楼宇市场需求，保持中心商业区楼宇旺盛的生命力。

(二)提升人气，优化楼宇经济发展的氛围和气候

以文化推介助力楼宇发展。浔阳古城文化底蕴深厚，是吸引人流、信息流、资金流的重要因素，要把文化浔阳的深厚底蕴作用，融入楼宇经济的发展，吸引人气与项目入驻，形成商务、居住、创业、生态功能于一体的宜居宜业态势。配合全市旅游业着力挖掘各景点潜力，推进城区文化景观升级改造工程，扩大旅游对浔城人气的带动作用。以文化节庆活动提升城市人气。通过举办登山节、采茶节、龙舟赛、灯会等文化旅游节庆活动、主题年活动，增添城市生机，提升来浔人气，带动商业经济繁荣。以业态分布调整活跃商业氛围。要强力促进大中路业态提档升级，将大中路打造成中心城区饮食休闲城市慢生活一条街，繁荣中心城区夜市，重塑往日繁华，将大中路打造成九江的旅游名片。

(三)创建载体，加快楼宇经济群带的建设和整合

1．形成错位发展的产业聚集楼宇。根据区域位置和楼宇历史培育情况，推进发展不同特色的楼宇群。针对“甘棠湖”环城路停车难、餐饮业态发展不理想现状，在环城路打造以文化为特色的商务楼宇以及创客咖啡、创客联盟等。借助“白水湖”湖畔老京九搬迁契机，将原京九地块打造成以物流业为特色的商务楼宇，积极引进顺丰、圆通、中通等知名物流业入驻；同时，以老面粉厂闲置厂房已被本土艺术家所用而产生的云集效应，将此地块改扩建成专业文化楼宇，引进更多古玩、高端艺术品知名书画艺术家工作室、演艺等入驻，打造集创作、展示、交易、学术交流于一体的九江文化产业基地。

2．引进高端商业综合体楼宇。以旧城改造为契机，分别在考棚地块、莲花池地块等城区中心地带高规格建设城市商业综合体，实行游、乐、购、食一体，留住和吸引城市人气。要在沿江、沿湖新开发的住宅楼盘中要配套专业高档商业写字楼，为未来现代服务业发展预留空间。如地处浔城繁华中心的红旗电影院、黄土坡等地块房屋密集年久破旧，建议争获市委市政府政策支持，下大决心拆迁此地，建成临湖的纯商业综合楼宇，设计足量的停车需求，逐步吸引金融、证券、保险、会计事务所等入驻，形成商业与金融共存的财富广场。

3．构建功能齐备的孵化型楼宇。依托792创意园，津晶城科技园为平台的创新创业基地，建设更高标准的5A智能楼宇，重点引进以互联网经济、新技术、动漫产业等企业入驻，形成特色鲜明、功能集聚、创新活跃的创业孵化型楼宇。

(四)提档升级，做好楼宇配套管理和服务

1．盘活存量。一是鼓励改造一批楼宇。出台优惠政策引导硬件环境不适应、不利于长远发展的楼宇进行改造，鼓励设施陈旧的商务楼宇按中心商务区的标准进行重新包装，改进设施和配套服务管理方式，提升楼宇办公环境。其次是引导楼宇招商。鼓励楼宇用好用活总部楼宇经济的优惠政策，有针对性出台和宣传个性化优惠及特别服务举措，吸引区外更多实力企业入驻办公，让企业招得来、留得住、发展得好，全面提升楼宇企业入住率和整体纳税水平，形成楼宇与入驻企业良性发展局面。

2．引进增量。新建楼宇集聚区要注重功能定位和培育，高起点、高标准、全方位做好楼宇经济产业规划设计及工程建设。一是主动与市规划部门沟通建设楼宇集聚区的规划设想，争取获得市级支持，尤其是争取在集聚区项目审批前征求我区意见，形成发展共识。二是引导楼宇开发商高标准定位，树立可持续发展意识，建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇。三是充分考虑楼宇辅助功能，建设楼宇集聚区停车场、白领公寓及员工食宿配套设施，用优越的配套环境吸引和稳住更多楼宇企业。

3．大力招商。要内外并举，着眼转型，深入开展对接昌九，积极开展招商引资。要坚持“内资外资并举、线上线下并重”的项目引进、业态培育、市场拓展的思路，着力于从做大规模向提高质量转变、从本土企业先行发展向外来品牌企业集聚发展转型，以对接昌九、辐射周边为手段，组织开展主题专注、业态专一、手段专业的招商引资活动，在北京、上海、广州、深圳等发达地区举办系列活动。通过招商引资和推动本土企业发展，加快做大我区楼宇经济规模，同时逐步提升业态和功能水平，引进品牌企业，加快形成我区在赣、皖、鄂发展楼宇经济的区域竞争优势。

4．服务扶持。随着政策空间的日益缩小，未来楼宇之间的竞争将演变成管理、服务、文化等“软实力”的竞争。要做优服务，积极探索服务楼宇经济发展的新招，要优化绿化、市容、治安、交通、公共服务等软环境，努力为企业入驻提供高效、便捷、全面的服务，以情以质留住入驻企业。比如，要继续简化办事程序，提高办理效率，实现政府服务企业“零距离”；要加强领导，建立领导小组和四套班子领导对口联系重点街道及重点楼宇制度；要整合资源，建立以发改、工信、建设、商务、统计等部门组成的部门联席会议制度，具体协调处理楼宇经济发展过程中困难和问题，开展有关标准制定和认定工作；要发挥非公经济组织党支部作用，以此为抓手搭建入驻企业的互动交流平台，服务企业法律咨询、员工交友、资源共享等各方需求。要畅通渠道，建立政府部门、楼宇业主、入驻企业、物业公司四方信息沟通渠道，及时掌握楼宇运营管理、企业流转等情况；要加强动态管理，制定楼宇业态性质和分类管理标准，建立楼宇经济统计体系和企业入驻与退租信息管理系统及企业档案。

5．考核激励。要实现坚持对楼宇高水平招商、高质量服务的“双高”目标，积极探索综合性的考核办法，一方面完善招商的指标考核，对引进500强项目、总部企业、上市公司、央企国企等优质项目予以加分。另一方面对楼宇服务工作开展标准化考核，细化服务流程、服务时间、服务内容等考核内容，将年度楼宇目标完成情况纲入全区年度目标考核，激励责任单位提升招商与服务水平。