为建设实力、活力、魅力、和谐现代化浔阳，改善群众住房条件，提升城市品味，促进经济增长和社会和谐，浔阳区人民政府受九江市人民政府的委托，依法决定启动白水湖片区殷家畈地块旧城（棚户区）改造（以下简称本项目）。现依据《中华人民共和国土地管理法》、《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》（九府发[2016]13号）、《九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》（九府发[2016]27号）等法律法规，特制定本项目房屋征收补偿方案。

一、征收管理体制

(一)征收主体：浔阳区人民政府，地址：长虹大道66号；

(二)征收部门：浔阳区房产管理局，地址：长虹大道66号；

(三)实施单位：浔阳区白水湖街道办事处，地址：庐峰东路6号。

二、征收决定依据

本项目征收决定根据《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法》（九府发[2016]13号）第九条第五款规定：“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区或城中村改建的需要”。该项目已列入市、区国民经济和社会发展年度计划，经市、区国土部门及建设规划部门确认，符合土地利用总体规划，符合城乡规划和专项规划。同时，白水湖街道办事处和浔阳区维稳办公室等单位进行了社会稳定风险评估。

    三、征收实施原则

本项目房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

四、征收范围

本项目征收范围：东至福银高速，西至市联运总公司、京九花园，南至广东商会复建址，北至繁都国际围墙。具体详见规划红线图。

五、征收方式

（一）委托具有相应资质的测绘机构承担被征收房屋的结构认定、面积测绘等工作。

 (二)委托具有相应资质的房地产评估机构承担被征收房屋价值的补偿评估工作，评估机构按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）第二十一条规定的程序确定。

（三）委托具有建筑施工企业资质的房屋拆除企业承担被征收房屋的拆除工作，拆除施工企业对施工安全负全责。

六、征收期限

自该项目房屋征收公告发布之日起60天内完成房屋征收与补偿工作；同时自征收协议签订之日起，房屋搬迁期限为15天。

七、被征收房屋补偿方式

集体土地上的房屋征收：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择实物安置。

（一）货币补偿

1.被征收人选择货币补偿的，被征收房屋按九府发[2016]27号文件规定的集体土地上房屋评估基准价格进行评估补偿。

2.被征收房屋建筑面积小于36㎡且在同一规划区内属唯一住房的，选择货币补偿时按安置房基准价评估补足36㎡进行货币补偿。

（二）实物安置

1.安置地点：殷家畈安置小区

2.安置基本原则：

（1）被征收人选择实物安置的，实行面积限量安置、超面积部分按评估基准价格实行货币补偿政策。选择安置房的面积，按每户人均建筑面积50㎡、总建筑面积不超过360㎡实行双重控制，超面积部分实行货币补偿。被征收人人均房屋建筑面积小于50㎡，总建筑面积小于360㎡的，按不超过被征收房屋建筑面积进行实物安置；被征收人人均房屋建筑面积小于50㎡，总建筑面积大于360㎡，按不超过360㎡建筑面积进行实物安置；被征收人人均房屋建筑面积大于50㎡，按人均50㎡建筑面积进行实物安置。

（2）被征收人按被征收房屋建筑面积就近套安置房建筑面积的原则选择实物安置。

（3）被征收人家庭人口数按农村常驻户口计算，独生子女（以独生子女证或计生部门证明为准）按2人计算，已婚未生育子女的按3人计算，现役军人、在校大中专学生以及服刑和劳教人员可计算为家庭人口。

（4）家庭人口符合分户条件的选择实物安置时，按照殷家畈安置小区安置房户型建筑面积进行分户安置，且分户建筑面积不得少于90㎡；外来户及城镇居民不得享受集体土地上分户。

（5）户籍不在征收范围内的外来户，在同一规划区内属唯一住房的，只允许安置房屋一套，被征收房屋超出安置房面积部分按九府发[2016]27号文件规定的集体土地上房屋评估基准价评估给予补偿。

3.安置结算方式：

（1）被征收房屋面积大于安置房面积的，超面积部分按被征收房屋评估基准价格进行补偿；超过360㎡的面积一律按重置价补偿。

（2）安置房不计成新差、楼层差，只计算结构差价。房屋结构差价：土木--砖木190元/m²、砖木--砖混182元/m²、砖混--框架140元/m²补差。结构差价在安置房交付时一并结算。

4.安置办法及结算价格：

（1）按照被征收房屋建筑面积1︰1比例就近套安置房建筑面积。结算时，超面积10㎡以内（含10㎡）部分按 1800元/㎡价格购买；超出10㎡以外部分按4420元/㎡价格购买。

（2）被征收房屋建筑面积小于36㎡且在同一城区属唯一住房的，按36㎡安置，不结算差价。超面积购买14㎡以内（含14㎡）按 1800元/㎡价格购买；超面积购买14㎡以上部分按4420元/㎡价格购买。

（三）其他不同类型房屋的征收补偿

1．住宅改为非住宅：原作为住宅房屋，被征收人改变房屋用途作为经营性店面使用的，应当按照原房屋性质给予征收补偿。以该房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营许可和税务登记并具有税负核实凭证的，且该房屋在征收时已作为商业店面连续经营两年以上（含两年）的，经房屋征收部门组织认定后，可以对实际用于经营的部分给予适当补助，补助标准不超过该部分面积按原房屋用途基准价评估价值的50%。认定结果和补助情况应当在征收范围内公布。

2．集体土地上的简易结构、棚架结构一律不还房安置，按构筑物重置价格给予货币补偿。

（四）安置房面积以房管部门最后实际测量确权的结果为准。

（五）安置房选房原则

1.按照先签协议先选房的原则。

2.对于有肢体残疾或盲人以及年满70周岁以上孤寡老人且又支持工作的被征收人，由个人申请，经辖区街道、村调查核实后，根据本人要求可优先选择住宅底层安置。

八、其他补偿

(一)搬迁费(搬家费)

1.住宅房屋：按被征收房屋建筑面积每平方米7元计算，不足600元/次·户的，补足至600元/次·户。

2.选择货币补偿和实物安置的，均给予两次搬迁费。

3.机器设备拆装搬迁费用按照国家短途运输标准委托评估机构进行评估，并按评估确定的标准给予一次补偿。

（二）临时安置费（过渡费）

临时安置费（过渡费）按区位二级8元/㎡_·月的标准支付，被征收房屋不足60m²的，按被征收房屋临时安置费标准补足60m²。

1.选择货币补偿的，按上述标准一次性支付6个月的临时安置费。

2.选择实物（现房）安置的，按上述标准支付1个月的临时安置费；安置房交付后，再发放1个月过渡费。

（三）被征收房屋装饰装修价值补偿按房地产价格评估机构通过评估确定。

（四）其他附属物补偿按《九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表》执行（见附表）。

（五）停产停业经济损失补偿条件及标准

1.停产停业经济损失补偿条件

因征收房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

（一）被征收房屋经有关部门认定为合法建筑；

　　（二）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（三）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

2.停产停业经济损失补偿标准

停产停业损失补偿费，按不超过认定的被征收房屋用于经营的建筑面积评估总价值的10%计算，给予一次性补偿。

九、其他补助和奖励办法

（一）凡能在房屋征收公告规定的期限内签订征收补偿协议并完成搬迁交钥匙的，给予每户6000元的搬迁进度奖。

（二）对选择货币补偿安置的按集体土地上房屋基准价评估总价的25%奖励被征收人。

（三）被征收人选择实物安置的，实行面积限量安置、超面积货币补偿政策。选择实物安置的面积，按每户人均建筑面积50㎡、总建筑面积不超过360㎡实行双重控制，超面积部分实行货币补偿。被征收人人均房屋建筑面积小于50㎡，总建筑面积小于360㎡的，按不超过被征收房屋建筑面积进行实物安置；被征收人人均房屋建筑面积小于50㎡，总建筑面积大于360㎡，按不超过360㎡建筑面积进行实物安置；被征收人人均房屋建筑面积大于50㎡，按人均50㎡建筑面积进行实物安置。被征收人选择实物安置建筑面积小于前款规定面积的，差额部分可享受25%的货币补偿奖励。

在中心城区规划区内集体土地上，一户多宅（栋）的单栋建筑面积小于360㎡的可合并计算房屋面积，总建筑面积在360㎡以内的部分按以上方法进行补偿安置，超过360㎡的面积一律按重置价货币补偿，不享受25%的货币奖励。

一户多宅（栋）中，单栋建筑面积超过360㎡的，被征收人可选择面积较大的一栋按以上方法进行补偿安置，其他房屋面积一律按重置价货币补偿，不享受25%的货币奖励。

上述补助和奖励对于超过房屋征收公告规定期限的一律不予实行。

十、补偿款支付方法

根据与被征收人签订的征收补偿协议，向被征收人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭存折到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。

十一、房屋类型和建筑面积认定

对房屋征收范围内有合法批准建设手续的房屋，以批准的建设手续确定房屋性质、用途和建筑面积；没有批准建设手续的，由房屋征收部门组织有关单位进行调查认定，对认定为合法建筑或者未超过批准期限的临时建筑应当予以补偿，对调查认定为违法建筑、应拆未拆的旧建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。一律由被征收人自行拆除，拒不自行拆除的，由浔阳区政府按照有关规定进行依法强制拆除，以料抵工。

十二、住房保障

符合住房保障条件的被征收人，自愿选择保障性住房的，应当向房屋征收部门提出书面申请。房屋征收部门收到申请后，应当7日内向市住房保障管理部门提交。

市住房保障管理部门应当及时对房屋征收部门提交的申请保障住房的被征收人名单予以核定、确认，并办理相关手续，不需轮候。

十三、法律责任

（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）违反规定采取非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（三）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十四、本项目征收范围内依法应予保护的设施和树木等按照有关规定予以保护。

十五、本方案未尽事宜，由本征收项目责任领导负责，实施单位牵头组织相关部门按照相关法律法规政策另行研究处理。

十六、本方案由浔阳区房产管理局负责解释，自公告之日起生效。

附件：《九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表》                       

  

 

       2018年5月15日

 

附件：

九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表

项      目				单位	单价(元)
杂屋、简易屋及不足2.2米高度建筑物				M2	200
简易(木)棚				M2	50
猪  栏 厕  所	火  砖			M2	150
	土  砖			M2	70
水泥晒场				M2	50
入户水泥小路				M2	150
院墙门斗 （按投影面积计算）	砖木			M2	120
	砖混			M2	160
女儿墙				M	30
围  墙	火砖		已外粉围墙	M	130
			未粉眠砖墙	M	120
			未粉斗砖墙	M	110
	乱石(土砖)			M	80
粪  窑	机砖、石			M2	50
	土			M2	20
粪  缸				个	30
牛  栏				个	1000
水  井	砖石砌(屯)、水塔			口	1200
	土井、水箱			口	400
	机井			口	2000
浆砌石方（挡土墙）				立方米	220
砖基础				立方米	260
基础梁				立方米	500
架空层	60㎝以下			M2	80
	60㎝以上			M2	100
项      目				单位	单价(元)
大  灶	二口锅			个	500
小  灶	一口锅			个	300
沼气池				座	1000
室外水池				个	100
浆砌下水道管（沟）				M	30
金属大门				个	500
电  话				门	160
有线电视				户	120
空调拆装费				台	200
太阳能拆装费				套	300
庭   院   树   木	剑  麻			棵	1
	冬  青			M2	5
	树  苗			棵	1
	大毛竹			棵	10
	规格	大 直径25cm以上		中 直径10—25cm	小 直径10cm以下
	樟树	300（元/棵）		200（元/棵）	60（元/棵）
	杂树	50		30	10
	果树	200		100	10
	风景树	100		50	10
	棕树	40		20	10
	杉树	40		25	15